WeWork在星期一(11月6日)凌晨停牌之前，估值已经剩下不到5000万美元。(法新社)
曾是伦敦和纽约最大的办公空间租赁商，办公室共享公司WeWork这只独角兽终于被现实一箭击中要害。曾经市值达470亿美元(约632亿5000万新元)的WeWork，在星期一(11月6日)凌晨停牌之前，估值仅剩下不到5000万美元。
自WeWork在2021年10月，通过特殊目的收购公司(SPAC)方式在纽约股票交易所挂牌以来，它的股价就步步失守，前后蒸发了99.79%。今天有谁还记得它在最高峰时，每股还曾经超过500美元!
WeWork被两场全球危机逼到崩溃边缘
WeWork算是被两场全球危机逼到崩溃边缘的。一是风险投资推动的鼎盛时期的结束，另一则是全球冠病疫情引发的办公室工作环境的改变。
若把WeWork的破产事件与美国生物科技欺诈事件Theranos、加密货币交易所及对冲基金FTX或是电动车制造商Lordstown Inc相提并论，其实不足为过。它们都是利率低、廉价资金时代的产物。在那个热钱过多的年代，风险投资是一大热门投资。市场大量资金都涌向各大初创公司。
当钱来得太容易，很多浮夸的经营模式就会模糊了商业的基本面。WeWork的巨额亏损、公司治理失误，以及当时任职的创始人兼首席执行官诺依曼(Adam Neumann)的管理风格，一直都令投资者不知所措。但是在钱多的年代，这些都似乎能够被容忍。
当现金耗尽时，WeWork满目疮痍的原形毕露。截至今年6月底，WeWork手头现金仅有2亿零500万美元。而根据它申请破产保护的文件，公司的债务竟超过180亿美元。在这之前，就连WeWork的金主，也就是日本软银集团(SoftBank)软银首席执行官孙正义也不得不对WeWork烧钱太厉害公开表示遗憾。
全球冠病疫情引发办公室工作环境改变
另一根导致WeWork破产的“稻草”，就是全球工作形式、工作环境，甚至是工作心态的改变。在疫情暴发之前，大家都习惯在办公室上班，没有人想到这场疫情会让远程工作、居家办公占据大部分的办公时间。新的工作形式直接导致大量的办公室空置，给了WeWork致命一击。
为了自救，今年上半年WeWork曾经一度疯狂地重组和更换董事会成员，在短短的六个月内花掉了5亿3000万美元。也因如此，WeWork在今年8月9日不得不临时发布警讯，指由于公司的严重亏损和资金需求，公司很可能会走上破产之路。
到了8月中，WeWork还宣布以40股对1股的比例，进行反向股票分拆(Reverse Stock Split)，希望能够扶持摇摇欲坠的股价，让它能够回到1美元的水平以上，以保住它继续在纽约证券交易所上市的资格。
WeWork星期一申请破产保护，这是它要解决巨额债务负担并调整房地产投资组合的最后一搏。在第11章破产保护法令下，WeWork可以为业务进行重组，包括拒绝经济负担沉重的租赁，并利用这些“拒绝权”作为与业主争取更优惠租赁条款的筹码。根据破产申请的文件，WeWork目前还有近160亿美元的长期租赁。
WeWork官方网站披露，公司在37个国家和地区拥有660个营业点，比约两年前在38个国家与地区的764个地点少。到了6月底，WeWork总共租用了近2000万平方英尺的办公空间，租用的面积比美国任何其他公司都要多。不过，这次破产申请仅限于WeWork在美国和加拿大的业务，不会影响WeWork在美国和加拿大以外的特许经营权业务。
WeWork破产造成广泛影响
就影响层面来看，WeWork破产的冲击相当广泛。对那些出租给WeWork的业主来说是一记猛击，而这个打击是有连锁效应的。近年来，许多业主在房地产市场疲弱之际，都接受了WeWork较低的租金。而且，这些业主也有贷款要偿还，必定被拖累。
穆迪(Moody’s)最近谈到WeWork时就指出，办公楼市场将面临“新一波意想不到的空缺”。因为WeWork在申请破产保护后的第一个行动，相信就是放弃它的70份租约，而在这70份租约当中，就有35份位于纽约市。
自冠病疫情发生后，美国市中心和中央商务区相对淡静。业内人士心里有数，商业楼市支撑不了多久，恶化只是迟早的事。房地产分析公司高纬环球(Cushman & Wakefield)今年初发布的报告，已经发出警讯。报告指美国商业楼面的空置率几乎是2019年底的1.5倍，并且预测，到本世纪末美国空置的商业空间可能多达10亿平方英尺!
根据房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)提供给《联合早报》的数字，截至今年9月底的第三季，纽约的办公楼面空置率高达16%。洛杉矶和旧金山的办公楼面空置率更是达到惊人的21%和25%。
纽约大学和哥伦比亚大学的研究人员估计，到了2029年，纽约市商业房产的价值将蒸发490亿美元。看来WeWork的破产问题，只是这个商业危机的冰山一角而已。 |
