克伦威尔欧洲房地产投资信托的办公楼和工业物流资产组合遍布欧洲和英国的10个国家或地区。图为信托在芬兰赫尔辛基的资产。(克伦威尔欧洲房地产投资信托提供)

　　欧洲央行频频加息，导致借贷成本增加、商业房地产估值下跌。分析师预期，在欧洲市场营运的新加坡房地产信托将面对杠杆率上升的风险，但它们多数拥有高质量的资产、业务多元化，受到的冲击料不显著。

　　美国联邦储备局在本地时间星期四(5月4日)凌晨如市场预期加息25个基点，欧洲央行过后于同天宣布加息25个基点。

　　IG市场策略师叶俊荣接受《联合早报》访问时说：“欧元区持续面对核心通货膨胀压力，意味着欧洲央行或须继续上调利率，采取更限制性的政策。”这可能会导致企业的债务融资成本上升，以及房地产估值下跌。

　　FSMOne.com研究及投资组合管理部助理经理杨慧诗指出，利率上升还没有完全反映在欧洲商业房地产的估值。当地房地产估值下跌，在欧洲市场持有显著资产的新加坡房地产投资信托(S-REITs)的总杠杆率可能会上升。

　　分析师：杠杆率高的信托或难以履行偿债责任 “金融环境收紧，加上租赁活动放缓，这意味着杠杆率高的信托可能会更难以履行偿债责任，或再融资(roll over)现有债务。”

　　在欧洲(包括英国)市场营运的本地信托当中，Elite商用投资信托(Elite Commercial REIT)的杠杆率最高，达到45.8%，与监管要求的50%顶限仅差近四个百分点。

　　考虑到能源危机的结构性挑战，以及货币政策收紧对经济造成的冲击，杨慧诗认为欧洲宏观环境的中短期前景依旧疲软。商业租赁活动放缓的情况可能会造成租金价格和出租率承压，并影响每单位派息(DPU)。

　　新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰纳达兰加(Vijay Natarajan)去年底分析房地产估值时留意到，本地信托持有的欧洲商业资产估值回调了2%至7%。

　　他指出，这些信托的资产回报率(cap rates)可能会进一步扩张，资产估值料继续下跌，但平均跌幅应该不会超过5%。

　　维杰纳达兰加说，商业房地产市场出现“择优而栖”(flight to quality)的趋势，并提振了市场对优质商业资产的需求。“本地信托持有的商业房地产大部分质量都不错，因此商业领域低迷对信托造成的影响相对小。”

　　他举例说，克伦威尔欧洲房地产投资信托(Cromwell European REIT，简称CEREIT)和IREIT全球(IREIT Global)持有的甲级办公楼资产位置优越，并获得高评级认证。CEREIT有33个资产都取得欧洲的BREEAM绿色建筑证书，IREIT全球有23个资产获得这个证书。

　　采取多元化策略 抵消负面影响 此外，新加坡信托在欧洲市场采取多元化策略，也有助于抵消负面影响。CEREIT的办公楼和工业物流资产组合遍布欧洲(主要是西欧)和英国的10个国家或地区。IREIT全球的资产分布于德国、西班牙和法国三个市场，资产组合由办公楼和体育零售组成。

　　杨慧诗认为，电子商务渗透率提高、数码化，以及供应链多元化带来的长期增长趋势应该会维持市场需求，并为拥有物流和数据中心资产的信托提供一定的韧性，如凯德腾飞房产信托(CapitaLand Ascendas REIT)。

　　质量较差、位于中心城市的办公楼资产则不受看好。杨慧诗说：“办公楼市场的基本面一直在恶化。宏观经济环境放缓，以及办公模式出现结构性变化，促使黄金地段办公楼租户缩小办公空间，空置率上升。”

　　“以星狮物流商产信托(Fraser Logistics & Commercial Trust)为例，它的英国办公楼和商业园区的出租率低，介于66%到83%，这可能意味着资产表现比较疲弱或质量较差。”

　　尽管如此，杨慧诗指出，该信托的资产组合还包括较具韧性的物流房地产，因此或有助于抵消办公室和商业园区资产组合的疲弱表现。